Terenul, materialele de construcție și mâna de lucru nu sunt de ajuns atunci când vrei să îți construiești o casă. Totul începe cu obținerea unor autorizații și documente fără de care vei avea probleme cu autoritățile locale.

Lista de obligații și documente necesare este lungă și nu puteți sări peste etapele de mai jos, iar obținerea autorizației este absolut necesară pentru a începe construcția efectivă, dacă nu vreți să vă treziți cu autoritățile bătându-vă la ușă pentru a vă cere socoteală.

Obținerea certificatului de urbanism

Obținerea autorizației de construire începe cu obținerea certificatului de urbanism. Acesta este un act pe care-l obțineți de la primăria în raza cărei construiți și are ca scop informarea cu privirea la principalele caracteristici ale construcției, cum ar fi înălțimea maximă, procentul de ocupare a terenului pe care va fi construit imobilul, alinierea și așa mai departe.

Totodată, în certificatul de urbanism vor fi enumerate actele ce vor fi depuse pentru obținerea autorizației de construire, inclusiv acele avize și acorduri care vor fi obligatorii pentru asigurarea utilităților urbane, a protecției mediului, de apărare civilă șamd.

Certificatul de urbanism conține și informații legate de situarea terenului în intravilan sau extravilan, destinația de construire și condițiile în care se pot efectua lucrările.

Cum eliberarea acestui certificat nu este nici ea ceva foarte simplu, solicitantul trebuie să aibă în vedere că va avea nevoie de:

Actul de proprietate
Cerere tip
Planuri topografice/cadastrale vizate de Oficiul de Cadastru la scară 1:500 și 1:2000. (Planurile le găsiți în documentația cadastrală a terenului, iar dacă nu aveți această documentație, puteți solicita planurile de la Oficiul de Cadastru teritorial. – aveți nevoie de 2 exemplare)
Copie după chitanța care atestă plata taxei de eliberare a Certificatului de Urbanism.
Un alt document solicitat de autorități este planul de situație realizat de proiectant, care se referă la geometria și poziționarea în plan a construcțiilor existente, a străzilor, trotuarelor (acolo unde este cazul), aleilor, căilor de acces și eventualele utilități.

Este recomandat să consultați și reprezentanții primăriilor înainte de a solicita eliberarea Certificatului de Urbanism, deoarece în unele cazuri s-ar putea ca autoritățile din anumite localități să ceară și alte documente suplimentare, cum ar fi memoriu tehnic arhitectural, planuri desenate și așa mai departe.

După ce v-ați asigurat că aveți setul complet de acte obligatorii, puteți solicita eliberarea certificatului de urbanism, care ar trebui obținut în cel mult 30 de zile calendaristice de la data depunerii cererii.

Realizarea studiului geotehnic

Următoarea provocare este realizarea unui studiu geotehnic. Studiul geotehnic analizează stratificația terenului, adâncimea nivelului freatic, adâncimea optimă de fundare a construcție și capacitatea portantă a solului.

S-ar putea să auziți că nu este obligatoriu în toate cazurile. De exemplu, în cazul celor care vor să-și construiască o locuință care să aibă parter + 1 etaj, că nu există o obligație legală, dar majoritatea autorităților îl solicită în dosarul final pentru eliberarea autorizației de construire și o să pierdeți și mai mult timp, așa că nu săriți această etapă.

În plus vă va fi util și în alte etape. Acest studiu îi va fi util și inginerului care va proiecta structura de rezistență a casei, oferindu-i informațiile necesare pentru a proiecta fundația clădirii. Dacă solul suferă la capitolul portanță, adică este un sol mai moale, imobilul se poate scufunda mai mult, ceea ce necesită realizarea unei fundații mult mai înalte. Orice clădire se va afunda puțin, indiferent de tipul solului, variațiile putând fi destul de mari în cazul solurilor mai nisipoase.

Studiul geotehnic poate fi obținut de la institutele sau laboratoarele de specialitate. Dați o căutare pe Google cu ”studiu geotehnic” și veți găsi mai multe variante de unde puteți alege, după bunul plac.

Proiectului Tehnic al Construcției

Următorul pas este obținerea Proiectului Tehnic al Construcției fără de care nu puteți obține autorizația de construire.

Proiectul tehnic și detaliile de execuție cuprind documentația scrisă și desenată care este eliberată la solicitarea proprietarului, în baza unui contract, de către cadrele tehnice de specialitate, cum sunt arhitectul, inginerul proiectant, inginerul de instalații. Informațiile din proiect vor fi necesare inclusiv pentru executarea lucrărilor de construcție.

Proiectul se face apelând la un institut de proiectare sau la un proiectant autorizat.

Există și în acest caz excepții de la regulă. În cazul locuințelor unifamiliale este nevoie doar de întocmirea referatului de rezistență a clădirii, iar în cazul clădirilor care au maximum subsol, parter și un etaj, nu este obligatorie verificarea proiectului.

Întocmirea proiectului pentru autorizarea executărilor de construire

Următorul pas pe care trebuie să-l parcurgi înainte de a putea începe să construiești este întocmirea proiectului pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (PAC), care este absolut necesar pentru obținerea autorizației de construire. Acesta este realizat pe baza unor părți din proiectul tehnic.

Acest proiect trebuie să cuprindă:

Părțile scrise – deviz general, memorii generale și specifice, date privind investiția, studiul geotehnic, referate pentru verificarea proiectului, fișele și documentațiile tehnice pentru obținerea avizelor.
Părțile desenate – adică, planuri generale și planșe specifice:
planurile tuturor nivelelor, plan acoperiș, fațade, secțiuni caracteristice
planuri și detalii legate de rezistența fundației, dar în cazul clădirilor sub 10 etaje, nu este nevoie de includerea întregului proiect de structură
planuri instalații, parametri principali, schemele funcționale
dotări și instalații tehnologice
Partea bună este că la acest moment veți avea deja certificatul de urbanism. În el veți afla ce avize vă sunt cerute de autorități.

Lista va varia în funcție de proiectul fiecăruia, dar voi înșirui mai jos lista avizelor de care vă veți putea lovi. Va fi o etapă în care veți face multe drumuri pentru că va trebui să obțineți avizele și acordurile de amplasament.

Avizul de amplasament este luat de la operatorii de utilități (apă, gaz, canalizare, electricitate, salubritate șamd). Aveți șanse nule de a obține autorizația de construire fără să vă luați avizele trecute în certificatul de urbanism.

De la cine s-ar putea să fiți obligați să vă luați avizele:

Deținătorii de rețelelor de utilităților

Inspectoratul de Stat pentru Construcții

Mediu

Sănătatea populației

Protecție civilă

Combaterea și prevenirea incendiilor

Telefonie

Apele române

Veți avea nevoie și de câteva acte pe care să le aveți cu voi:

cerere
certificatul de urbanism
planul de situație – în cazul în care a fost cerut pentru certificatul de urbanism
fișa tehnică de mediu
acte doveditoare ale dreptului de folosință
planul de la încadrare în zonă sau o copie după planul cadastral
dovada plății tarifului inițial de avizare
Ultima etapă

Mai avem doar un pas până la începerea efectivă a construiri, pentru că la acest moment ar trebui să avem toate actele necesare pentru a obține autorizația de construire.

Cu toate documentele necesare putem merge la primărie și să solicităm eliberarea autorizației de construire, cea care ne dă dreptul să începem lucrările efective.

În dosarul de obținere a autorizației trebuie să aveți:

Cererea tip pentru emiterea autorizației

Copie după certificatul de urbanism

O copie legalizată a titlului de proprietate a terenului

documentația tehnică pentru autorizarea lucrărilor de construcție, referatele de verificare, semnate și avizate (două exemplare)

Avizele și acordurile de amplasament pentru care aveați obligația să le obțineți, conform cerințelor din certificatul de urbanism

Evident, dovada plății taxelor legale.

Taxe/costuri

Potrivit Codului Fiscal, taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism se calculează în funcție de suprafața pe care construiți, așa că, dacă nu vrei să le faci concurență dezvoltatorilor imobiliari, suma va fi descurajantă.

Lista este diferită pentru mediul rural și mediul urban, în sensul că la sat taxa este cu 50% mai mică decât la oraș, așa că reduceți la jumătate sumele din lista de mai jos:

până la 150 mp – între 5 și 6 lei

între 151 și 250 mp – 6-7 lei

între 251 și 500 mp – 7-9 lei

între 501 și 750mp – 9-12 lei

între 751 și 1.000 mp – 12-14 lei

peste 1.000 mp – 14 lei + 0,01 lei/metru pătrat pentru fiecare metru peste 1.000.

Valoarea taxei pentru eliberarea autorizației de construcție este egală cu 0,5% din valoarea autorizată a construcției. Dacă ai nevoie de prelungirea valabilități autorizației, va trebui să mai plătești 30% din valoarea inițială a taxei pentru eliberarea autorizației.

Foto: pexels.com