Piața chiriilor din România a devenit tot mai dinamică în 2026, pe fondul creșterii prețurilor și al cererii ridicate în marile orașe. Relația dintre chiriași și proprietari este adesea tensionată, mai ales în lipsa unui contract clar. În acest context, legislația joacă un rol esențial, însă nu este întotdeauna cunoscută sau respectată de ambele părți. Acest din urmă fapt, duce la situații conflictuale grave survenite între proprietar și chiriaș, dar, deopotrivă, și la cazuri „limită”. Inexistența unei înțelegeri parafate legal poate genera împrejurări dramatice pentru un chiriaș, aflat temporar în incapacitate de plată. Pentru că nu are un contract solid care să-i asigure spatele și nici nu cunoaște prevederile legale, acesta se poate trezi peste noapte aruncat în stradă, fără bani și, implicit, fără opțiunea de a închiria o altă locuință. La rândul său, proprietarul poate rămâne cu buza umflată în așteptarea sumei de bani stabilită prin negociere cu chiriașul ca plată pentru folosirea de către acesta din urmă a locuinței. Se întâmplă în România în fiecare zi!
Ce spune legea despre închiriere
În România, contractul de închiriere este reglementat de Codul Civil, articolele 1777–1835. Potrivit art. 1777, „locațiunea este contractul prin care o parte se obligă să asigure celeilalte folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț”. Contractul nu este obligatoriu în formă autentică, dar este esențial pentru protecția ambelor părți. Legea nu impune în mod explicit forma scrisă, dar în practică aceasta este indispensabilă. Art. 1781 din Codul Civil prevede că durata locațiunii și condițiile trebuie clar stabilite. Fără un contract, drepturile sunt greu de demonstrat, iar conflictele devin dificil de soluționat.
Obligațiile proprietarului și ale chiriașului
Conform art. 1786 Cod Civil, proprietarul este obligat să predea locuința în stare corespunzătoare și să asigure folosința pașnică. De asemenea, trebuie să efectueze reparațiile majore. Nerespectarea acestor obligații poate duce la rezilierea contractului. Nici chiriașul nu este scutit de obligații. Astfel, Art. 1796 prevede că persoana cu statut de chiriaș trebuie să plătească chiria la termen și să folosească locuința conform destinației. De asemenea, este responsabil pentru eventualele daune produse. Neplata chiriei este unul dintre cele mai frecvente motive de evacuare. Totuși, această din urmă evacuare are limitele ei; așa cum vom vedea din cele ce urmează, nu poți – chiar dacă ești proprietar – să îi arăți, pur și simplu, ușa chiriașului fără a-i oferi șansa de a se stabili într-o altă locație.
Chiriași vs proprietari. Evacuarea chiriașului: ce spune legea
Evacuarea nu se poate face arbitrar. Conform art. 1822 Cod Civil, contractul (dacă există) încetează la termen sau prin acordul părților. Dacă chiriașul refuză să plece, proprietarul trebuie să obțină o hotărâre judecătorească. Evacuarea forțată fără decizie legală este ilegală. În cazul în care nu există un contract întocmit legal între părți se poate ajunge la situații limită, greu de gestionat atât de către chiriaș (rămas fără acoperiș deasupra capului), cât și de către proprietar, ultimul privat de dreptul de a-și încasa remunerația convenită în urma unei înțelegeri verbale. În lipsa unui contract, situația devine complicată. Chiriașul poate fi considerat „ocupant fără titlu”, dar nu poate fi evacuat imediat. Proprietarul trebuie să dovedească relația de locațiune și să parcurgă procedura legală. Practic, chiar și fără contract, evacuarea necesită timp și acțiune în instanță. Exact acest din urmă aspect este nesocotit (tocmai pentru că este neștiut) de către chiriașii care aleg să „bată palma” la negru cu proprietarii de case.
Poate fi dat afară un chiriaș fără contract?
Da, dar nu direct. Fără contract, nu există protecții clare pentru chiriaș, dar nici proprietarul nu poate acționa arbitrar. Evacuarea se face tot prin instanță, iar durata poate ajunge la câteva luni. În tot acest timp, chiriașul poate continua să ocupe locuința. Din nefericire, există suficiente cazuri pentru ca întreaga problemă să devină una generalizată, în care foarte mulți chiriași sunt alungați din casă, sub spectrul amenințării cu bătaia. În special, în cartierele mărginașe ale Capitalei, acest lucru se întâmplă în mod frecvent. „Nu ai plătit, marș afară!”. Situația economică pe muchie de cuțit îi determină pe mulți să lase deoparte orice fărâmă de umanitate și să își „concedieze” locatarul fără prea multe manajamente. Rezultatul? Un om rămas pe drumuri, fără adăpost, care se vede nevoit să apeleze la tot felul de tertipuri pentru „a o scoate la vopsea”. Pe de altă parte, proprietarii responsabili nu sunt nici ei scutiți de neplăceri dintre cele mai mari. Pot fluiera a pagubă după cel care le-a folosit locuința fără a-și achita partea de înțelegere.
Proprietari vs chiriași. Care sunt riscurile unei înțelegeri neparafate de lege
Principalul risc este imposibilitatea recuperării rapide a locuinței sau a datoriilor. În lipsa contractului, proprietarul nu poate executa silit chiriașul. De asemenea, există riscuri fiscale, deoarece veniturile din chirii trebuie declarate. Chiriașii fără contract nu au protecție reală. Pot fi nevoiți să plece rapid, fără preaviz clar. De asemenea, nu pot demonstra domiciliul sau rezidența, ceea ce afectează accesul la servicii.
Prețuri chirii 2025 vs 2026
În 2025, o garsonieră decentă în București (nu vorbim despre gasoniere tip „chibrit” în ghetouri) costa între 300 și 400 euro/lună. În 2026, prețurile au crescut la 400–550 euro. În Cluj, media a urcat de la 400–500 euro la 550–700 euro. Timișoara și Iași au înregistrat creșteri mai moderate, dar constante. Capitala rămâne cea mai tensionată piață. Cererea mare și oferta limitată au dus la creșteri rapide. În zonele centrale, chiria pentru un apartament cu două camere depășește frecvent 700 euro în 2026. Clujul se menține ca una dintre cele mai scumpe piețe. Creșterea economică și cererea din partea studenților și IT-iștilor mențin prețurile ridicate.
Chiriași vs proprietari. Chiria la negru: realitatea sumbră din România
Fenomenul chiriilor la negru este larg răspândit. Mulți proprietari evită contractele pentru a nu plăti impozite, iar chiriașii acceptă pentru a obține prețuri mai mici. Această practică creează o piață paralelă, greu de controlat și fără protecție legală. În București, chiria la negru este frecventă, mai ales în zonele periferice. Lipsa controalelor eficiente și cererea mare contribuie la menținerea fenomenului. Mulți chiriași preferă flexibilitatea, chiar dacă își asumă riscuri. În atare situație, dat fiind riscul la care se expun, prin lipsa unui contract legiferat, atât atât chiriașii cât și proprietarii, întrebarea „Cum poate fi stopat fenomenul închirierii la negru” este una legitimă. Soluțiile includ digitalizarea contractelor, controale fiscale mai stricte și stimulente pentru declararea veniturilor. De asemenea, educarea chiriașilor privind drepturile lor poate reduce acceptarea chiriilor fără contract.
În 2026, piața chiriilor este mai complexă ca niciodată. Atât proprietarii, cât și chiriașii trebuie să înțeleagă importanța unui contract legal. Acesta oferă protecție, claritate și stabilitate într-o piață aflată în continuă schimbare.
