Prețurile apartamentelor în blocurile noi au crescut succesiv de la an la an între 12 și 15%. Sigur, salariile au crescut, inflația reală a urcat, dar apartamentele au continuat să crească într-un ritm mai alert decât toate celelalte însumate.
Motivele scumpirilor succesive
Dacă ar fi să facem o listă din cauzele care au condus în toți acești ani la majorarea prețurilor, ea va cuprinde cu siguranță:
- Terenurile, suprafața disponibilă, o resursă finită care limitează oferta de construcții noi.
- Schimbările legislative, deloc puține, care au afectat predictibilitatea oricărei afaceri, nu numai construcțiile
- Creșterea prețurilor materialelor și manoperei, uneori într-un cerc vicios care a cuprins întreaga economie
- Schimbările fiscale s-au adăugat presiunii deja resimțite din cauza instabilității legislative
- Oamenii, nu în ultimul rând
Nu mai sunt terenuri bune!
Toată lumea vrea infrastructura, acces la școli și grădinițe, transport în comun, spații verzi, spitale, teatre, locuri de joacă, mall, parcări aproape.
Terenurile mari care ar putea susține locuințe colective (cu tot ce înseamnă ele) nu prea mai există, iar cele care încă mai sunt disponibile fie au probleme juridice sau condiții grele de construire (calcane, sunt traversate de conducte sau au zone de protecție la infrastructură sau din punct de vedere urbanistic au restricții de construire) fie sunt extrem de scumpe, lucru care se regăsește în prețul final al apartamentelor.
Supliciul autorizațiilor
Autoritățile emit din ce în ce mai greu autorizații. Blocajul autorizațiilor de construire, în special în București, este cauzat de suspendarea PUZ-urilor de sector, incertitudinea juridică a actelor emise, birocrația excesivă și impunerea de noi avize fata de cele prevăzute initial toate acestea blochează dezvoltarea imobiliară, generează procese și riscuri foarte mari pentru dezvoltatori.
Manopera, materialele și războiul
În condițiile geopolitice din ultimii ani prețul gazelor și cel al petrolul au urcat constant. Scumpirea carburanților (benzina și motorina) are un impact direct și semnificativ asupra prețurilor materialelor de construcții, generând creșteri de prețuri în lanț în acest sector atât în ceea ce privește costurile de producție cât și în cele de transport.
Cele mai afectate produse sunt materialele de bază – cimentul, fierul, oțelul și aluminiul – esențiale în majoritatea proiectelor de locuințe.
Lanțul schimbărilor fiscale
Creșterea cotei de tva de la 5% la 9% urmată de creșterea la 21% se resimte direct în prețul de achiziție și este suportată exclusiv de cumpărător. De asemenea legea “Nordis” aduce schimbări importante în dinamica antecontractelor.
De ce oamenii?
Pentru că 10% din populația României dorește să trăiască pe doar 0,1% din suprafața țării.
Populația tânără ce caută locuri de muncă și oportunități de carieră, deci cea care are sau va avea posibilități finaciare este în creștere. De fapt, dacă în alte orașe la achiziția unui apartament bun concurezi doar cu cei din localitate și din zonele limitrofe, la București concurezi cu toată țara și cu ceva imigranți, pentru că multe familii trimit un copil student la București, sau un nepot în căutarea carierei, familii care contribuie activ la finanțarea locuinței. Prin urmare bucureștenii concurează cu potențiali cumpărători din Craiova, Alexandria, Piatra Neamț sau Călărași.
Epilog sau „Eu când să îmi cumpăr apartament?”
De 21 de ani activez în domeniul arhitecturii și construcțiilor. De când mă știu sunt voci foarte puternice care spun: “mai așteaptă că se vor ieftini”…și niciodată, dar niciodată (cu excepția anului 2008) nu a fost așa. Mai țineți minte când cumpărai un apartament cu avans de 2500 de euro?…Ce vremuri!
Nu cunosc pe nimeni care a cumpărat în 2013, 2017 sau 2020 care să spună “vai, îmi pare rău că am cumpărat acest apartament în bloc nou, la etaj bun, cu orientare cardinală fantastică, deoarece acum ar fi fost cu 2000 euro mai putin”; dar pe nimeni!
Dacă apartamentul este ce trebuiește familiei voastre, dacă situația materială vă e relativ stabilă, dacă aveți un partener sau niște părinți cu care puteți împărți greul cumpărați când aveți posibilitatea, indiferent de an. Degeaba veți avea banii atunci sau ar putea fi mai ieftin dacă apartamentul vostru nu va mai fi disponibil!
Ceva de gândit în intimitate
Dacă acum la tinerețe nu fac acest efort voi putea oare plăti chirie din pensia mea de la 70 de ani? Dar dacă voi fi bolnav și voi avea nevoie de tratamente și medicamente, cum voi putea plăti chiria și unde voi locui în România anilor 2060?
Sunt adepta unor riscuri moderate așa că această analiză este una foarte, foarte personală și trebuie făcută individual, dar un apartament într-un bloc nou într-o zonă bine aleasă va reprezenta mereu un asset, o formă de economisire și protecție a capitalului împotriva inflației. Dacă vă va merge fabulous îl achitați anticipat sau îl vindeți, adăugați diferența și vă luați ceva mai bun, iar dacă nu, inflația anuală va face rata mult mai ușor suportabilă.
Pont
Sunt bucureșteancă de trei generații și am avut ocazia să văd transformările urbanistice prin care a trecut orașul în ultimii 40 ani. Capitala s-a extins și pe lângă polii centrali și zona de nord, au apărut microzone cu propriile centre ce interes (centre comerciale, parcuri retail, grădinițe de stat și private, cafenele și restaurante de specialitate). Zonele sunt mai aerisite, mai ieftine și cu potențial de creștere mai mare. Nu vă uitați după ce aleargă ceilalți, ci mai degrabă analizați ce va trebuie vouă. S-ar putea să fiți plăcut surprinși!
