Guvernul României a lansat în dezbatere publică un nou proiect de Hotărâre privind obligațiile dezvoltatorilor imobiliari. Proiectul pare o victorie pentru cumpărător, promite mai multă transparență, mai puține surprize, mai mult control asupra a ceea ce cumperi cu economiile de-o viață.
Privit din interiorul industriei, însă, textul are aerul unei reglementări scrise în birou, nu pe șantier. Într-o piață deja tensionată de costuri, dobânzi și blocaje administrative, există riscul ca această inițiativă să adauge un nou strat de incertitudine juridică, fără a livra garanția reală a calității construcțiilor.
Dincolo de hârțogărie, problema reală este dacă această transparență administrativă se va traduce în locuințe mai bune sau doar în apartamente mai scumpe și mai greu de livrat.
Ce li se cere dezvoltatorilor: transparență totală, până la ultimul șurub
Proiectul introduce obligații precontractuale extinse: descrierea materialelor, lista furnizorilor, documentație tehnică completă, certificate și garanții detaliate.
În teorie, cumpărătorul primește un „manual tehnic” al apartamentului. În practică, va primi un dosar tehnic pe care nu îl poate interpreta fără un expert independent.
Pentru dezvoltator, înseamnă transformarea fiecărei vânzări într-un audit tehnico-juridic anticipat, cu costuri și riscuri greu de estimat.
Zonele gri: când legea nu definește „calitatea”
Marea vulnerabilitate a proiectului este lipsa definițiilor operaționale. Ce înseamnă „material comparabil”? Ce toleranțe sunt acceptabile?
În realitate, schimbarea furnizorilor este inevitabilă – din cauza insolvențelor, a blocajelor logistice sau a exploziei prețurilor. Textul nu clarifică dacă substituirea trebuie să fie identică sau doar echivalentă tehnic.
Mai grav, nu există un mecanism clar de arbitraj tehnic. Cine decide dacă o modificare este acceptabilă? Un inspector, un expert, o instanță? Fără un răspuns, orice diferență poate deveni un litigiu.
Ce înseamnă asta pentru dezvoltator: șantier cu avocați la poartă
Pentru dezvoltatori, proiectul aduce trei riscuri majore:
Birocrație care încetinește investițiile. Dosarele tehnice exhaustive prelungesc lansările și cresc costurile fixe.
Rigiditate operațională într-o industrie fluidă. O listă rigidă de furnizori poate bloca un proiect dacă un singur partener iese din lanțul de aprovizionare.
Explozia potențială a litigiilor. Specificațiile tehnice interpretate fără context pot transforma diferențe minore în dispute juridice, întârziind recepțiile și livrările.
În practică, asta înseamnă capital blocat, proiecte amânate și un risc crescut pentru investitori.
Ce înseamnă pentru cumpărător: mai multă informație, mai puțină claritate
Pentru o familie care își pune avansul pe un apartament, transparența sună bine. Dar prea multă informație tehnică poate crea falsa impresie de control.
Documentația nu înlocuiește un diriginte de șantier sau un expert independent. Iar costurile de conformare nu dispar: ele se mută direct în prețul final al apartamentului.
Rămâne neclar dacă aceste declarații vor avea valoare juridică executorie sau vor rămâne simple anexe informative, dificil de invocat în cazul viciilor ascunse.
Argumentul industriei: flexibilitate versus uniformizare
În acest context, reprezentanții industriei avertizează asupra unui risc structural: transformarea transparenței într-un instrument de uniformizare forțată.
Ramona Babiuc director vânzări Eden Capital Development si Cortina Elisyum ne-a explicat că un cadru legislativ eficient trebuie să lase dezvoltatorului libertatea de a personaliza proiectele în funcție de momentul pieței, de condițiile comerciale și de specificul fiecărui ansamblu. Standardizarea, argumentează ea, ar trebui să existe la nivel de principii, nu să conducă la expunerea know-how-ului și a specificațiilor tehnice care diferențiază proiectele și care pot fi ușor replicate de competitori.
„Nu ne dorim să ajungem într-o piață în care toate ansamblurile rezidențiale arată și se construiesc la fel. Concurența reală este, de fapt, motorul evoluției și al creșterii calității”, avertizează Ramona Babiuc.
Directorul de vânzări Eden Capital Development, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din țară, a identificat și o problemă pragmatică: în cazul în care un furnizor nu mai produce un material, lipsa flexibilității legislative poate genera blocaje artificiale, fără legătură cu siguranța construcției. Vorbim despre o industrie in care lanțurile de aprovizionare sunt volatile, iar ajustările rezonabile sunt o condiție pentru finalizarea proiectelor în mod responsabil.
Context european: cum protejează piețele mature cumpărătorul fără să blocheze șantierul
Privit în context european, proiectul românesc de reglementare iese în evidență printr-o abordare atipică: accentul pe dezvăluirea exhaustivă a detaliilor tehnice înainte de semnarea contractului. În piețele mature, filosofia este diferită. Protecția cumpărătorului nu se construiește pe bibliorafturi de specificații, ci pe mecanisme financiare, garanții și remedii clare.
În Franța, achizițiile „off-plan” sunt guvernate de un cadru contractual standardizat (VEFA), în care descrierile tehnice sunt relevante, dar nu transformate în instrumente de blocaj juridic. Protecția cumpărătorului derivă din arhitectura garanțiilor și obligațiilor dezvoltatorului, care sunt clare și executabile, nu din expunerea know-how-ului și a lanțului de furnizori. Logica este simplă: dezvoltatorul poate optimiza tehnic proiectul, atât timp cât livrează conform standardelor și există remedii funcționale dacă nu o face.
Germania oferă un model și mai pragmatic. Reglementările privind dezvoltatorii imobiliari nu se concentrează pe micro-specificații, ci pe momentul și condițiile în care pot fi încasate plățile. Banii cumpărătorului sunt corelați strict cu stadiul fizic al construcției. Această arhitectură reduce conflictul pe detalii tehnice și mută responsabilitatea acolo unde contează: livrarea etapizată și verificabilă a proiectului. În loc de litigii pe lista furnizorilor, există disciplină financiară și tehnică.
Spania, după lecțiile dure ale boom-ului imobiliar din anii 2000, a consolidat protecția avansurilor prin garanții bancare sau polițe de asigurare dedicate. Dacă proiectul deraiază, cumpărătorul nu rămâne captiv financiar. Această abordare nu elimină riscul de execuție, dar îl face gestionabil și predictibil, ceea ce este esențial într-o piață matură.
În Regatul Unit, dezbaterea recentă despre calitatea construcțiilor și siguranța clădirilor a dus la introducerea unor coduri de conduită și mecanisme de tip ombudsman pentru cumpărătorii de locuințe noi. Accentul cade pe responsabilizarea dezvoltatorilor și remedii post-livrare, nu pe blocarea flexibilității tehnice în faza de execuție. Chiar și într-un cadru mai fragmentat, direcția este clară: soluții instituționale pentru conflicte, nu hiper-detaliere precontractuală.
Comparativ, proiectul românesc pare să privilegieze o filosofie de tip „transparență prin supra-documentare”, într-o industrie care, prin natura ei, funcționează cu substituții controlate, optimizări tehnice și ajustări continue.
În piețele mature, statul nu încearcă să „fotografieze” proiectul la momentul contractării și să îl înghețe juridic. În schimb, creează mecanisme care permit evoluția tehnică a proiectului, dar sancționează ferm nerespectarea standardelor, întârzierea livrării sau pierderea avansurilor.
Această diferență de filozofie este esențială. România riscă să importe forma transparenței, fără infrastructura instituțională care o face funcțională în Vest: arbitraj tehnic rapid, garanții financiare robuste, control administrativ coerent.
Fără aceste mecanisme, hiper-reglementarea precontractuală poate produce exact opusul obiectivului declarat: mai multă incertitudine, mai multe litigii și o piață mai puțin flexibilă, într-un moment în care adaptabilitatea este principalul factor de competitivitate.
Efecte secundare: piață mai concentrată, concurență mai mică
Un efect neintenționat, dar foarte probabil, este eliminarea dezvoltatorilor mici și medii. Nu din cauza calității, ci din cauza capacității administrative.
Marile companii vor absorbi costurile juridice și de conformare. Ceilalți vor ieși din piață. Rezultatul: concentrare, mai puțină competiție, prețuri mai rigide.
Un scenariu realist este „compliance-ul cosmetic”: volume masive de date irelevante pentru siguranța structurală, dar perfecte pentru protecție juridică. Transparența devine un scut legal si nu un instrument de protecție a cumpărătorului.
Pentru a evita transformarea unei reforme necesare într-un blocaj sistemic, proiectul ar trebui să includă:
- definirea clară a substituției acceptabile de materiale;
- un mecanism rapid de arbitraj tehnic;
- corelarea explicită cu Legea calității în construcții și legislația consumatorului;
- delimitarea clară între informare și garanție juridică.
Transparența este o necesitate într-o piață matură. Dar transparența birocratică nu este sinonimă cu calitatea construcțiilor. Dacă proiectul rămâne în forma actuală, efectul cel mai probabil nu va fi o piață mai sigură, ci una mai scumpă, mai lentă și mai litigioasă. Pentru dezvoltatori, înseamnă capital blocat și risc juridic crescut. Pentru cumpărători, înseamnă prețuri mai mari și o falsă senzație de control. O lege bună trebuie să funcționeze pe șantier, nu doar în Monitorul Oficial.
