Avansurile pe care dezvoltatorii imobiliari le pot solicita și încasa atunci când vând imobile aflate în stadiul de proiect vor fi limitate, potrivit unor modificări pe care Parlamentul le aduce la Legea 10 din 1995 care reglementează calitatea în construcții. Proiectul de lege care aduce modificările va intra în vigoare după ce va fi promulgat de președintele Nicușor Dan. Supranumit Legea Nordis, acest proiect legislativ a apărut în urma scandalului cu același nume, în care autoritățile încă anchetează o „schemă imobiliară frauduloasă” cu mulți păgubiți care reclamă pierderi în valoare totală de peste 200 de milioane de euro și în care sunt cercetate implicații politice de anvergură.
Legea Nordis a fost adoptată de Camera Deputaților, după ce a trecut de Senat în aprilie, și aparent vine să stabilească (printre altele) limite maxime de avans pentru fiecare etapă a construcției. Spunem „aparent” deoarece, dacă în forma adoptată de Senat aceste limite erau stabilite clar, la Camera Deputaților textul și-a pierdut claritatea și există păreri avizate care consideră că pragurile de avans au fost practic eliminate din forma finală. Textul integral al Legii trimis spre promulgare la Președinție este accesibil pe site-ul Camerei Deputaților.
Avansurile merg în cont separat și pot fi cheltuite doar pentru proiect
Modificările aduse articolului 22 din Legea 10/1995, privind avansurile ce pot fi solicitate de dezvoltatori și-au pierdut din claritatea pe care o aveau în proiectul inițial.
Avans de cel mult 5% din valoarea finală (a unui apartament spre exemplu) pentru REZERVAREA imobilului aflat în stadiu de proiect: dacă un client își alege și rezervă un apartament într-un bloc care există doar pe hârtie, dezvoltatorul îi va cere cel mult 5% din prețul apartamentului la rezervare. Cu toate acestea, nu există încă o promisiune de vânzare-cumpărare sau un contract de cumpărare între cele două părți și dacă aceasta nu se semnează în termen de 60 de zile de la rezervare, înțelegerea se anulează și dezvoltatorul e obligat să dea înapoi avansul de 5% (forma din Senat).
Toate bune până aici, cumpărătorul ar putea să avanseze 5% cu siguranța că își recuperează banii dacă ceva nu merge bine și se anulează rezervarea. Dar Camera Deputaților a adăugat precizarea că banii se returnează doar dacă este „culpa exclusivă a dezvoltatorului”. Cu alte cuvinte dezvoltatorul este acoperit pentru orice situație (mai puțin culpa sa „exclusivă”), iar clientul nu, chiar dacă nu are nicio vină. O formulare care poate ar fi fost mai adecvată era returnarea necondiționată a avansului cu excepția în care semnarea promisiunii sau a contractului nu a avut loc din culpa clientului.
Avans de cel mult 15% la semnarea promisiunii de vânzare: această limită era prevăzută de forma adoptată de Senat, dar a fost eliminată complet de Camera Deputaților.
Practic, textul adoptat de Camera Deputaților statuează un avans de maxim 25% „pentru structura de rezistență”, iar după terminarea acesteia, încă 20% „pentru partea de instalații”.
Dar aici intrăm în ceața exprimării întortocheate a amendamentului care a modificat textul trecut prin Senat. În forma sa finală, alineatul (6) prevede că „sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila ‘bun de plată’ a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț”. Puteți citi de mai multe ori alineatul cu pricina, nu o să găsiți niciunde faptul că legea impune vreo limită pentru avansuri. Măcar știm că banii merg într-un cont separat și pot fi folosiți doar pentru proiect.
Dacă spunem că la semnarea promisiunii dezvoltatorul poate încasa 100% din prețul apartamentului ca avans, dar pentru partea de rezistență poate cheltui doar maximum 25% din el și abia după ce termină structura de rezistență mai poate cheltui cel mult 20% pentru partea de instalații greșim cu ceva?
Amenzi pentru dezvoltatori
În varianta inițială a proiectului legislativ se vorbea și despre un proces verbal de recepție parțială, care să constate finalizarea structurii, respectiv a instalațiilor, în prezența autorităților abilitate dar amendamentul a fost eliminat de deputați din forma finală. Un răuvoitor ar putea interpreta și această eliminare ca fiind special făcută pentru că, în fapt, momentul și cuantumul avansurilor nu sunt reglementate efectiv.
O altă completare pe care o aduce Legea Nordis spune că dacă dezvoltatorii vor cheltui banii încasați din avansuri pentru alte scopuri decât pentru proiectul care face obiectul acelor avansuri, cum prevede legea, ei vor fi pasibili de amenzi în valoare de 1% din cifra de afaceri pe anul precedent „dacă fapta nu reprezintă o infracțiune în condițiile legii”.
Alte două alineate au fost eliminate de Camera Deputaților din forma adoptată de Senat. Unul dintre acestea stabilea o reducere cu 25% a taxelor notariale dacă cumpărătorul era asistat de un avocat. Cel de-al doilea spunea că statul și cumpărătorii care au plătit avansuri ar fi fost „creditori privilegiați” în cazul insolvenței dezvoltatorului.
Modificări legate de cartea funciară
Legea „Nordis” adaugă în art 22 al Legii 10/1995 și un alineat (2) conform căruia „dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar ”. El poate promite unui cumpărător o unitate individuală din proiectul său numai după ce face toate demersurile necesare pentru „notarea autorizației de construire în cartea funciară” și „deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bucuri viitoare”. Abia după aceste demersuri, dezvoltatorul poate semna promisiunile de vânzare cu cumpărătorii, iar, potrivit alineatului (3), acestea se încheie numai în „formă autentificată” și doar după obținerea unui extras de carte funciară. În forma finală, adoptat de deputați, acest extras a rămas doar de informare și nu „de autentificare” (care confirma oficial starea imobilului, inclusiv proprietatea), cum prevăzuse Senatul. În fine, alineatul (4) obligă notarii să înregistreze promisiunea de vânzare-cumpărare în cartea funciară „în ziua întocmirii zi sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare”.
Aceste trei alineate noi au condus și la nevoia de a modifica și completa Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. Astfel, Art.26 al acestei legi va stabili că „operațiunea de preapartamentare a construcției de tip condominiu bun viitor în unități individuale bunuri viitoare se face în baza actului autentic de preapartamentare, întocmit potrivit documentației cadastrale de preapartamentare recepționată de oficiul teritorial. Documentația cadastrală de preapartamentare se întocmește de persoana fizică sau juridică autorizată pentru executarea lucrărilor de specialitate, pe baza autorizației de construire și a documentației aferente acesteia”.
Totodată „prin operațiunea de preapartamentare se deschid cartea funciară a construcției bun viitor de tip condominiu și cărți funciare individuale pentru toate unitățile individuate bunuri viitoare prevăzute în autorizația de construire și documentația aferentă acesteia”. Se va face mențiunea în cartea funciară că este vorba despre „bunuri viitoare”.
Obligația unei asigurări nu a fost acceptată
Pe scurt, nu sunt prevăzute în lege asigurări obligatorii pentru dezvoltatori prin care cumpărătorii ar putea fi despăgubiți dacă proiectul se prăbușește. A existat un amendament în acest sens, dar a fost respins și nu va face parte din Legea Nordis. Acesta propunea ca dezvoltatorii să poată cere avansuri chiar mai mari de 15% dar numai dacă ar fi făcut dovada încheierii unei asigurări care să despăgubească cumpărătorii în orice situație în care nu ar putea primi bunul pentru care au plătit avansul, cum ar fi neterminarea proiectului sau chiar insolvabilitatea dezvoltatorului. Contractele de asigurare ar fi urmat să fie valabile cel puțin 5 ani și să acopere integral suma avansată și eventualele daune-interese prevăzute de antecontract. Dacă în cei cinci ani bunul nu ar fi ajuns la cumpărător, dezvoltatorul putea prelungi asigurarea, iar dacă nu o făcea, cumpărătorul ar fi fost despăgubit automat de asigurător.
Legea Nordis, o contramăsură în criza provocată de scandal
Scandalul „Nordis” a izbucnit în octombrie 2024 și are, cum altfel, și o componentă politică, în care legătura dezvoltatorilor cu PSD a declanșat un val de suspiciuni de corupție care sunt anchetate în continuare. De aceea, această inițiativă legislativă care a aparținut unui grup de 72 de parlamentari PSD a fost un pas logic pentru acest partid având în vedere că Laura Vicol, soția dezvoltatorului Vladimir Ciorbă, aflat în spatele proiectelor Nordis, la momentul declanșării scandalului era șefa Comisiei Juridice din Camera Deputaților și parlamentar social-democrat. Dincolo de abordarea de scandal, în care dezvoltatorii sunt acuzați că și-au luat mașini de lux și călătoreau cu avioane particulare în care mai luau și oameni politici la plimbare. rămâne ca ancheta DIICOT să găsească și să dovedească eventualele plăți și spălări de bani în favoarea oamenilor politici.
