România intră într-o nouă etapă în ceea ce privește urbanismul și construcțiile. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, cunoscut sub abrevierea CATUC, a trecut de Parlament și a fost promulgat de Președintele României pe 4 august 2026. Codul urmează să intre în vigoare până la sfârșitul lunii august, potrivit Ordinului Arhitecților din România. Este una dintre cele mai importante schimbări legislative din domeniu din ultimele decenii. Motivul? Noul cod reunește într-un singur cadru reguli care până acum erau răspândite în 21 de acte normative. Pentru proprietarii care vor să construiască, pentru arhitecți, dezvoltatori și administrații, schimbarea nu înseamnă însă doar mai puține documente. CATUC modifică modul în care sunt planificate localitățile, cum sunt avizate proiectele, cine răspunde pentru infrastructură și cum va fi urmărită dezvoltarea construită.
Happy-end după aproape șapte ani de discuții
CATUC este rezultatul unui proces legislativ început cu mulți ani în urmă, iar forma finală adoptată în 2026 este diferită de variantele discutate în anii precedenți. Proiectul a fost aprobat de Guvern în 2023 și transmis Parlamentului, unde a rămas o perioadă îndelungată în procedură. În iulie 2026, proiectul a revenit în centrul atenției din cauza termenului legat de PNRR. Camera Deputaților l-a adoptat pe 29 iulie, iar Senatul a aprobat forma finală. Pe 4 august, Președintele României a emis decretul de promulgare. OAR arată că legea va intra în vigoare până la finalul lunii august. Multe dintre prevederi au nevoie, totuși, de acte subsecvente, proceduri și capacitate administrativă pentru a putea fi aplicate efectiv.
Problema pe care încearcă să o rezolve CATUC este una cunoscută de oricine a trecut printr-un proces de construire sau proiectare în România. Legislația este fragmentată, procedurile sunt complicate, iar aceeași investiție poate implica numeroase instituții și documente. În timp, regulile privind amenajarea teritoriului, urbanismul, autorizarea și construcțiile s-au acumulat în acte normative diferite. Acest fapt a făcut dificilă atât aplicarea lor, cât și înțelegerea lor de către beneficiari. Noul cod încearcă să pună aceste domenii într-un sistem coerent și să reducă situațiile în care solicitantul trebuie să obțină succesiv documente de la instituții care lucrează separat, fără o coordonare reală. Această intenție este legată direct de reforma asumată de România prin PNRR.
Mai puțină birocrație nu înseamnă mai puține reguli
Una dintre ideile importante din spatele CATUC este separarea mai clară între lucrările complexe și intervențiile de mică amploare. În cazul unor construcții mici, noul sistem introduce proceduri simplificate (inclusiv notificarea autorității locale) în locul traseului clasic pentru obținerea unei autorizații. În mediul rural, sunt vizate anumite anexe și construcții precum garaje, terase acoperite, pergole sau bucătării de vară, în condițiile prevăzute de cod. Sunt prevăzute, de asemenea, proceduri simplificate pentru locuințe unifamiliale de până la 150 mp, cu parter. Acestea din urmă sunt destinate folosirii proprii și realizate pe baza unor proiecte întocmite de specialiști sau a unor proiecte tip. Important este că simplificarea procedurii nu elimină obligația respectării regulilor de urbanism, de siguranță și de calitate în construcții.
Casa de 150 mp nu înseamnă „construiești fără proiect”
Una dintre interpretările care pot apărea după intrarea în vigoare a CATUC este aceea că o casă de până la 150 mp din mediul rural poate fi ridicată fără specialiști. Nu acesta este principiul prevăzut de noul sistem. Pentru locuințele vizate de procedura simplificată sunt necesare proiecte realizate de specialiști sau utilizarea unor proiecte tip puse la dispoziție prin mecanismele prevăzute de lege. Diferența este că beneficiarul nu mai trebuie să parcurgă același traseu administrativ ca pentru o construcție obișnuită. Ministerul Dezvoltării a anunțat inclusiv intenția de realizare a unui catalog de proiecte tip pentru regiunile istorice, ceea ce ar putea ajuta proprietarii care vor o soluție simplă și adaptată specificului local.
Notificarea de 15 zile schimbă relația cu primăria
Pentru anumite categorii de lucrări din mediul rural, CATUC introduce un mecanism bazat pe notificarea autorității locale. Potrivit informațiilor prezentate după adoptarea codului, termenul este de 15 zile. Acest fapt reprezintă o schimbare importantă față de traseul clasic al autorizării. Ideea este ca administrația să poată verifica dacă lucrarea poate fi realizată în condițiile reglementărilor locale, fără ca proprietarul să parcurgă întreaga procedură administrativă rezervată investițiilor mai complexe. Aici apare însă una dintre condițiile esențiale pentru ca reforma să funcționeze. Primăriile trebuie să aibă informații urbanistice actualizate, personal pregătit și proceduri clare. Fără aceste elemente, simplificarea din lege poate rămâne doar o promisiune pe hârtie.
O altă schimbare importantă este introducerea avizului integrat. În sistemul tradițional, un proiect poate necesita documente și puncte de vedere de la mai multe instituții. Practic, beneficiarul sau arhitectul ajunge să urmărească separat fiecare etapă. CATUC încearcă să mute această responsabilitate spre un mecanism coordonat, în care opiniile tehnice necesare să fie reunite într-un singur aviz. Pentru proiectanți, diferența poate fi majoră, deoarece una dintre problemele actuale este lipsa de predictibilitate a circuitului documentelor. OAR subliniază că variabilitatea modului în care instituțiile aplică regulile a creat probleme atât arhitecților, cât și beneficiarilor și investitorilor. Dacă avizul integrat va funcționa efectiv, timpul pierdut între instituții ar trebui să scadă.
Digitalizarea devine parte din sistem, nu doar o promisiune
CATUC introduce și o componentă digitală mult mai importantă în procesul de urbanism și autorizare. Obiectivul este ca documentațiile, datele urbanistice și anumite proceduri administrative să poată fi gestionate electronic. În felul acesta, va exista o mai bună interoperabilitate între bazele de date ale instituțiilor. Documentele europene referitoare la jalonul PNRR prevăd o platformă de date urbane interoperabile, integrată în Observatorul teritorial. Se încearcă ușurarea procedurii prin care publicul să poată avea acces la documente de planificare și la informații urbanistice. Pe de altă parte, autoritățile ar trebui să poată utiliza datele într-un sistem digital comun. Pentru proprietar, beneficiul ar trebui să fie unul relativ simplu. Mai puține drumuri, mai puține documente pe hârtie și acces mai rapid la informațiile despre teren și regimul de construire.
Digitalizarea nu pornește complet de la zero. În România există deja administrații care au demonstrat că procedurile de urbanism pot fi gestionate online. Clujul este unul dintre exemplele cele mai cunoscute, cu o platformă prin care certificatele de urbanism și alte documente pot fi gestionate digital. Casa Magazin a relatat recent despre modelul clujean și despre reducerea semnificativă a timpilor de soluționare după introducerea sistemului electronic. Diferența dintre un experiment local și CATUC este însă esențială. Noul cod urmărește să creeze un cadru național, nu doar să permită unor administrații performante să digitalizeze voluntar procedurile. Succesul va depinde de cât de repede vor fi conectate efectiv administrațiile și de cât de bine vor fi pregătite bazele de date.
Dezvoltatorii, obligații mai clare privind infrastructura
CATUC schimbă și modul în care sunt tratate documentațiile de urbanism. Potrivit informațiilor prezentate după adoptarea legii, Planurile Urbanistice Generale ar urma să aibă termene mult mai scurte de avizare decât în prezent. Ministerul Dezvoltării a indicat intervale de aproximativ 6–12 luni pentru PUG-uri, în timp ce procedurile actuale pot ajunge să dureze câțiva ani. Pentru Planurile Urbanistice Zonale sunt prevăzute, de asemenea, proceduri mai rapide. În privința PUD-urilor, acestea ar urma să beneficieze de un traseu simplificat. Dacă aceste termene vor fi respectate în practică, efectul poate fi important pentru dezvoltarea localităților. Explicația este simplă. Un PUG actualizat oferă reguli mai clare pentru investiții, infrastructură, locuire și protejarea zonelor cu valoare arhitecturală sau naturală.
Una dintre schimbările importante este legarea mai fermă a dezvoltării imobiliare de infrastructura necesară unei comunități. Nu mai este suficient ca un proiect să producă un număr mare de locuințe. O dezvoltare rezidențială are nevoie de drumuri, utilități, școli, grădinițe, creșe, spații verzi, zone de socializare și alte dotări de proximitate. OAR consideră că această abordare poate contribui la o dezvoltare urbană mai coerentă. De altfel, una dintre direcțiile urmărite de CATUC este responsabilizarea dezvoltatorilor în raport cu infrastructura generată de proiectele lor. În cazul dezvoltărilor mari, legislația introduce mecanisme financiare și obligații legate de echiparea infrastructurii, ceea ce poate schimba modul în care sunt calculate costurile unor ansambluri rezidențiale.
Ce se întâmplă în București după 2028
CATUC are o prevedere cu impact direct asupra Capitalei. Începând cu 1 noiembrie 2028, emiterea certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire în București va fi transferată către Primăria Municipiului București. Vorbim despre o structură de specialitate a primarului general, în acord cu rezultatul referendumului local din 2024. Prevederea este una dintre cele mai importante modificări administrative cuprinse în noul cadru legislativ și va schimba relația dintre Primăria Generală și cele șase primării de sector în materia autorizării. Până atunci, însă, sistemul actual continuă să funcționeze, iar transferul presupune construirea unei capacități administrative proprii la nivelul municipalității. Cererile aflate în lucru la momentul transferului vor trebui preluate fără reluarea procedurilor deja parcurse.
În jurul CATUC au apărut și controverse privind spațiile verzi, mai ales în contextul preocupărilor legate de dezvoltarea imobiliară în marile orașe. Ministerul Dezvoltării a precizat, după adoptarea legii, că noul Cod al Urbanismului nu modifică legislația referitoare la spațiile verzi și că prevederile existente privind protejarea acestora rămân în vigoare. Este o precizare importantă deoarece CATUC trebuie privit împreună cu celelalte acte normative aplicabile terenurilor, mediului și protecției spațiilor verzi. Așadar, faptul că apare un nou cadru general pentru urbanism nu înseamnă automat că orice teren poate fi transformat într-un teren construibil. Regimul juridic al terenului, documentațiile urbanistice și restricțiile aplicabile rămân esențiale pentru orice investiție.
Litoralul, o problemă care trebuie reglementată separat
Un element interesant al noului cod este faptul că anumite domenii nu sunt rezolvate integral prin CATUC. OAR atrage atenția că amenajarea litoralului și reglementarea spațiilor verzi rămân teme care trebuie abordate în continuare prin negocieri și acte normative specifice. Pentru litoral, forma adoptată prevede elaborarea unei reglementări dedicate într-un anumit interval de timp, cu obiectivul de a crea un cadru coerent pentru dezvoltarea zonei. Este o chestiune importantă pentru România deoarece litoralul este supus simultan presiunilor turistice, imobiliare, de mediu și de protejare a ecosistemelor. Noul Cod nu trebuie, prin urmare, interpretat ca o legislație care rezolvă automat toate problemele de urbanism ale țării. Unele dintre cele mai sensibile subiecte vor necesita în continuare reguli specializate.
Ce se schimbă pentru arhitecți și proiectanți
Pentru arhitecți, CATUC poate aduce un avantaj major dacă procedurile administrative devin într-adevăr mai previzibile. Una dintre problemele reclamate de profesioniști nu este doar durata procedurii, ci faptul că regulile pot fi interpretate diferit de la o administrație la alta. Un proiectant poate pregăti corect o documentație, dar timpul de obținere a avizelor poate varia foarte mult în funcție de instituții și de practicile locale. Digitalizarea, avizul integrat și termenele mai clare ar trebui să reducă această variabilitate. OAR a participat la elaborarea codului și a urmărit proiectul pe parcursul mai multor etape, inclusiv prin amendamente și puncte de vedere publice. Organizația avertizează însă că aplicarea noului cadru va depinde de pregătirea administrațiilor și a proiectanților.
O nouă responsabilitate pentru administrațiile locale
CATUC pune presiune nu doar pe beneficiari și dezvoltatori, ci mai ales pe administrații. Un cod nou nu produce automat o administrație mai rapidă. Pentru ca termenele să fie respectate, primăriile și consiliile județene trebuie să dispună de personal suficient, proceduri interne clare, sisteme informatice compatibile și baze de date actualizate. OAR avertizează tocmai asupra acestui risc: fără capacitate administrativă corespunzătoare, prevederile de simplificare pot deveni dificil de aplicat. Urmează o perioadă în care instituțiile vor trebui să elaboreze proceduri subsecvente, să își instruiască angajații și să adapteze fluxurile interne. În cazul administrațiilor care funcționează deja lent sau care nu au date urbanistice actualizate, tranziția poate fi complicată.
Codul nu elimină responsabilitatea proprietarului
Faptul că unele proceduri devin mai simple nu înseamnă că proprietarul poate construi oricum. Aceasta este probabil cea mai importantă diferență între simplificarea administrativă și dereglementare. Chiar și atunci când o lucrare intră pe procedura de notificare, ea trebuie să respecte regimul terenului, regulile urbanistice, distanțele față de limite și vecinătăți, cerințele tehnice și celelalte condiții aplicabile. În cazul locuințelor de până la 150 mp din mediul rural, proiectarea de către specialiști rămâne relevantă tocmai pentru a evita transformarea unei proceduri rapide într-o sursă de probleme tehnice. Simplificarea trebuie să reducă timpul pierdut cu hârtiile, nu să reducă nivelul de siguranță al clădirilor. În caz contrar, avantajul administrativ se poate transforma într-un risc pentru proprietar și comunitate.
De ce primele luni vor fi decisive
Intrarea în vigoare a CATUC nu va produce peste noapte toate schimbările anunțate. Primele luni vor fi importante tocmai pentru că administrațiile trebuie să treacă de la vechiul sistem la noile proceduri. Vor exista norme și proceduri de aplicare, adaptări informatice, instruirea personalului și situații care vor necesita clarificări. OAR spune explicit că urmează o perioadă de clarificare a modului în care anumite prevederi vor fi aplicate și atrage atenția asupra necesității creării capacității administrative. Pentru beneficiari, aceasta înseamnă că nu este recomandat să presupună că orice procedură a devenit instantaneu mai simplă. În perioada de tranziție, este important ca fiecare proiect să fie verificat în funcție de regulile aplicabile la data depunerii și de procedurile stabilite de autoritatea competentă.
Reforma poate reuși doar dacă administrația ține pasul
CATUC este, probabil, cea mai importantă încercare recentă de reorganizare a legislației privind amenajarea teritoriului, urbanismul și construcțiile. Reunirea a 21 de acte normative într-un singur cod poate face sistemul mai ușor de urmărit, iar digitalizarea, avizul integrat, procedurile simplificate și termenele mai clare pot reduce o parte din problemele care au făcut autorizarea construcțiilor atât de complicată. Dar adevăratul test începe după publicarea și intrarea în vigoare a legii. Dacă primăriile nu au personal, dacă bazele de date sunt incomplete sau dacă procedurile sunt interpretate diferit, noul cod poate reproduce o parte dintre problemele vechi sub o altă formă. Dacă însă administrația, proiectanții și beneficiarii vor avea instrumentele necesare, CATUC poate deveni baza unei relații mai simple și mai predictibile între cetățean, arhitect, dezvoltator și autoritatea publică.
CATUC, mai mult decât o lege despre autorizații
Pentru publicul larg, Codul Urbanismului poate părea la prima vedere o reformă despre autorizații, avize și documente. În realitate, impactul este mult mai larg. El stabilește reguli care pot influența felul în care cresc localitățile, modul în care sunt proiectate cartierele noi, responsabilitatea dezvoltatorilor, digitalizarea administrației și relația dintre planificarea urbană și calitatea mediului construit. Pentru proprietar, schimbarea poate însemna mai puține drumuri la primărie. Pentru arhitect, poate însemna un traseu mai predictibil al proiectului. Pentru dezvoltator, poate însemna reguli mai clare, dar și responsabilități suplimentare. Iar pentru administrație, CATUC înseamnă o obligație simplă de formulat și dificil de pus în practică: să transforme un sistem birocratic și fragmentat într-unul mai rapid, transparent și coerent.