Publicarea Ordinului ANCPI nr. 293/2026, înainte de aplicarea prevederilor din Legea nr. 207/2025 („Legea Nordis”), introduce pentru prima dată în sistemul cadastral apartamentele „bun viitor”. Actualizarea platformei eTerra a generat blocaje temporare în portalurile ANCPI, în timp ce piața imobiliară intră într-un nou regim: locuințele vândute în stadiu de proiect trebuie identificate cadastral, înainte de construcție, iar tranzacțiile devin mult mai ușor de urmărit juridic.
Ordinul ANCPI nr. 293/2026 a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 174 din 4 martie 2026 și pune în mișcare mecanismul tehnic fără de care noile reguli pentru vânzarea locuințelor în faza de proiect nu puteau funcționa. Acest ordin a apărut chiar înainte de data de 8 martie 2026, când intră în vigoare prevederile-cheie din Legea nr. 207/2025, cunoscută în piață drept „Legea Nordis”. Aceste reglementări introduc preapartamentarea și deschiderea de cărți funciare pentru unitățile individuale viitoare. În ziua publicării ordinului, utilizatori din piață au raportat blocaje și timpi mari de răspuns în portalurile ANCPI, pe fondul recalibrării sistemului eTerra pentru noile operațiuni.
Identificare cadastrală provizorie a unui apartament neconstruit
Miza este una reală și imediată: pentru prima dată, un apartament care nu este încă construit poate primi “identificare cadastrală provizorie” și poate intra într-un circuit de publicitate imobiliară înainte de recepția finală a clădirii. Asta înseamnă că piața se mută de la un model bazat aproape exclusiv pe promisiuni contractuale la unul în care unitatea vândută are o identitate juridică urmărită în sistem.
Până acum, în majoritatea proiectelor rezidențiale, apartamentul vândut în faza de proiect exista juridic mai ales ca obiect al unui antecontract. Legea nr. 207/2025 schimbă această logică. Textul legii prevede că dezvoltatorul poate promite înstrăinarea unei unități individuale dintr-un condominiu viitor numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare. Tot legea impune ca promisiunile să fie încheiate în formă autentică și notate cu celeritate în cartea funciară. (legislatie.just.ro)
„Recepție și înscriere construcție bun viitor”
De aici vine și importanța ordinului publicat acum. Ordinul nr. 293/2026 nu este actul care a creat regula de fond, ci actul care pune în funcțiune partea operațională a reformei, prin completarea Ordinului nr. 600/2023 privind termenele de eliberare a documentelor și datelor rezultate din furnizarea serviciilor ANCPI. Anterior publicării acestei modificări au fost modificate atât termenele pentru serviciile prestate cât și tarifele percepute pentru aceste noi operațiuni . În forma listată oficial de ANCPI, se introduc servicii noi precum „recepție și înscriere construcție bun viitor”, „recepție preapartamentare construcție condominiu bun viitor” și alte operațiuni necesare pentru noul regim juridic. Fără aceste servicii și termene, prevederile legii nu puteau fi aplicate efectiv în sistemul cadastral.
Cronologia explică de ce totul s-a concentrat în aceste zile. Legea nr. 207/2025 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare, în ansamblu, la 11 decembrie 2025. Dar chiar legea prevede că dispozițiile referitoare la operaționalizarea aplicației integrate de cadastru și publicitate imobiliară, adică noile alineate privind preapartamentarea din Legea cadastrului nr. 7/1996, intră în vigoare la 3 luni de la publicare, adică la 8 martie 2026. Cu alte cuvinte, ordinul ANCPI a fost publicat înainte de această dată tocmai pentru ca sistemul să fie pregătit în momentul în care legea începe să producă efecte depline. (legislatie.just.ro)
Reducerea riscului pentru cumpărător
În plan practic, noua procedură funcționează astfel: dezvoltatorul pornește de la autorizația de construire și documentația aferentă, se face documentația cadastrală de preapartamentare, se deschide cartea funciară a „construcției bun viitor” de tip condominiu și apoi cărți funciare individuale pentru toate unitățile individuale bunuri viitoare prevăzute în autorizație. Legea spune explicit că în descrierea din partea I a cărții funciare trebuie menționat faptul că unitățile individuale sunt bunuri viitoare. După finalizarea construcției și recepția lucrărilor, aceste cărți funciare se actualizează prin operațiunea de apartamentare. (legislatie.just.ro)
Acesta este punctul în care reforma schimbă piața. În vechiul model, cumpărătorul se baza în mare măsură pe contract, reputația dezvoltatorului și documentația proiectului. În noul model, apartamentul promis capătă mai devreme o urmă cadastrală și tabulară. Asta reduce considerabil riscul ca aceeași unitate să fie promisă succesiv în forme greu de urmărit și face mai clară poziția juridică a fiecărei locuințe dintr-un proiect. Reforma a apărut exact din nevoia de a închide acest gol juridic expus de scandalurile recente din piață. Comentariile juridice publicate după adoptarea legii arată că aceasta a fost concepută în contextul presiunii publice generate de un caz intens mediatizat și urmărește să întărească protecția cumpărătorului în tranzacțiile rezidențiale.
Reguli mai stricte pentru plăți
În același timp, schimbarea nu este neutră economic. Legea introduce și reguli mai stricte pentru banii plătiți înainte de finalizarea proiectului. Sumele achitate pentru rezervare nu pot depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare, iar avansurile plătite în baza promisiunilor trebuie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat proiectului respectiv, și pot fi utilizate numai în condițiile stabilite de lege. Folosirea lor în alte scopuri este interzisă și sancționată. Acest lucru mută piața de la o flexibilitate mare în utilizarea banilor încasați în avans către un regim mult mai controlat.
De aici vine primul efect economic major: presiune mai mare pe lichiditatea dezvoltatorilor**. Pentru jucătorii bine capitalizați, reforma înseamnă mai multe proceduri, costuri și disciplină administrativă. Pentru dezvoltatorii subcapitalizați, care mizau masiv pe banii clienților pentru a ține șantierul în mișcare, noul regim poate deveni o problemă de supraviețuire. Piața va favoriza mai clar companiile cu acces la finanțare bancară, capital propriu și capacitate internă de conformare juridică și operațională. Comentariile de specialitate publicate după apariția legii avertizează tocmai asupra acestui dezechilibru: întărirea protecției cumpărătorului este necesară, dar presiunea suplimentară asupra dezvoltatorilor poate tensiona piața.
Efectul asupra băncilor
Al doilea efect este asupra băncilor. Dacă până acum garanția era mai greu de individualizat la nivelul unei unități nefinalizate, noul cadru deschide calea către un raport mai clar între proiect, unitate și sarcini înscrise. Cu alte cuvinte, banca poate evalua mai bine ce finanțează și pe ce bază juridică se sprijină. Asta poate însemna, pe termen lung, o piață mai sigură, dar și criterii mai dure pentru cine poate intra în joc. Nu este exclus ca, pe termen scurt, costurile suplimentare să se transfere parțial în prețul final plătit de cumpărător. În schimb, prima de risc asociată achiziției off-plan ar putea scădea tocmai pentru că unitatea cumpărată devine mai ușor de urmărit și verificat. Aceasta este o inferență economică rezonabilă din noul cadru legal, nu o concluzie oficială exprimată de autorități.
Timp de adaptare foarte scurt
Semnalul din piață este unul de adaptare rapidă, dar nu lipsit de tensiune. Ramona Babiuc, director vânzări la Eden Capital Development, rezumă această stare de fapt într-o declarație care surprinde bine momentul: „Ne bucurăm că au apărut aceste norme, chiar dacă în ultima zi. Piața de real estate este foarte dinamică atât din punct de vedere legislativ cât și din punct de vedere al procesului de achiziție. Experiența și componenta echipei își spune cuvântul astfel încât Eden Capital și-a păstrat ritmul vânzărilor pentru proiectele aflate în desfășurare.” Declarația arată că actorii mari încearcă să transmită stabilitate, dar și că timpul de adaptare a fost extrem de scurt.
Ceea ce s-a văzut astăzi în portalurile ANCPI trebuie citit în acest context. Blocajele raportate nu schimbă fondul problemei: sistemul eTerra trece printr-o recalibrare pentru a putea recunoaște și procesa o categorie de imobile pe care, până acum, nu o gestiona în această formă. Este vorba despre o trecere de la un registru gândit preponderent pentru imobile deja existente la unul care trebuie să poată administra și bunuri viitoare individualizate juridic.
Pe scurt, publicarea Ordinului ANCPI nr. 289/2026 înainte de 8 martie este evenimentul care face executabilă partea cea mai sensibilă a „Legii Nordis”. Din acest moment, piața rezidențială nu mai poate funcționa la fel în zona vânzărilor off-plan. Se închide etapa în care locuința era, în esență, doar o promisiune și începe etapa în care apartamentul viitor primește o identitate cadastrală și o urmă juridică mai clară. Pentru cumpărători, asta înseamnă mai multă protecție. Pentru dezvoltatori, înseamnă mai puțină libertate și mai multă disciplină financiară. Pentru bănci, înseamnă un teren mai bine cartografiat. Pentru piață, înseamnă intrarea într-o fază mai matură, dar și mai exigentă.
Surse:
Ordinul ANCPI nr. 289/2026, listat de ANCPI la rubrica „Ordine Director General”;
Monitorul Oficial, Partea I, nr. 164 din 4 martie 2026;
Legea nr. 207/2025, Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025;
Ordinul ANCPI nr. 600/2023 privind Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.
